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群雄逐鹿難盈利長租公寓:又一個共享單車?
2018-04-22 10:20:47 來源:羊城晚報  作者:趙燕華
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  當互聯網企業在資本的簇擁下開打網約車、外賣大戰後,戰火又從食、行燒到了和住有關的剛需市場:租房。有別於傳統租房模式的『互聯網派』長租公寓運營商們,能否成為住房租賃市場一條新的?魚?值得注意的是,盡管如魔方、安歆、自如等運營機構紛紛加大長租公寓擴張力度,令市場火爆猶如又一個共享單車,但有分析稱,『二房東』模式有的利潤率僅在1%-3%之間。而互聯網租房平臺想要從傳統中介中搶得房源、又要在裝修上體現差異化,就意味著更高的成本。在租房成本逐年上昇的背景下,這些新進入市場的租房機構會否繼續推高房租?

   一大波『二房東』來了

  4月10日,業內一家知名的互聯網長租公寓宣布進駐廣州。至此,半年時間裡這家公寓已相繼入駐天津、武漢、南京和廣州四城,加上北京、深圳、上海、杭州的初期布局,已全面覆蓋所有一線和新一線城市。2015年初成立的這家公寓,如今在全國八城擁有10萬間房的規模。

  3年就拓展了10萬間房!瘋狂的長租公寓闖入者絕非個案。在租購並舉政策的推動下,一大批互聯網長租公寓運營商蜂擁而來。『自如寓』對外透露的一組數據顯示,2015年長租公寓的門店增長率不足15%,但是2016年增長率接近35%,2017年更是高達40%,進入2018年仍在不斷吸引資本。

  以廣州為例,目前搶灘長租公寓市場最快的,主要以房企的長租公寓品牌為主,比如龍湖冠寓、萬科泊寓。據廣州中原研究發展部調研,目前,廣州主要分布約70多家規模不一的長租公寓,提供單身公寓約20000套左右。

  羊城晚報記者調查發現,區別於一般房屋租賃的中介模式,『互聯網派』公寓推出『互聯網+房產+金融』全新發展模式,他們希望用互聯網的方式去改造住房租賃行業。

  租賃市場年交易額1.8萬億

  租房市場被認為是一片待開發藍海,其中長租公寓需求旺盛且呈指數增長,一二線城市規模佔比超過90%。

  據調查,北京、上海為代表的一線城市在過去的四年中,首次購房人群年齡從30歲推遲到34歲,大城市的年輕人會有越來越長的時間停留在租房市場。方正證券測算認為,中國住房租賃市場的GMV(年交易總額)在1.8萬億至1.9萬億元區間,與美國更高比例的租賃人口比重(31.25%)和更大規模的GMV(3萬億美元)相比,中國市場潛力巨大。

  數據顯示,2016年全國有近1.7億人選擇租住,租金規模已超過1萬億元。預計2020年租金規模超過1.5萬億元,2025年將近3萬億元。至2030年將有約2.7億人選擇租住,租金規模將超過4.5萬億元。

  互聯網平臺要創新租房模式

  對於目前市場上存在的長租公寓平臺,仲量聯行曾根據平臺定位分類:企業或國有開發商、酒店運營商、房地產中介以及初創企業平臺,其中初創企業平臺以及房產中介平臺佔近八成。

  不可否認的是,從2017年以來,長租公寓領域內的專業運營商在房源數量、運營水平還有管理規模方面都有較大提昇,而互聯網初創企業平臺以及房產中介平臺大規模擴張,也推動著住房租賃模式從C2C模式向C2B2C轉變。

  『針對傳統租房模式下無服務、無保障及租金季付/年付等痛點,公寓與眾多知名金融機構合作,為租客端提供租房分期服務,為房東端提供定制化的裝修分期服務。』有互聯網長租公寓的主管介紹,其創新性的『互聯網+房產+金融』的發展模式,為公寓的快速成長奠定了堅實基礎。他們判斷,未來會出現至少兩三家持有100萬間房間、市值非常大的做專業租賃的上市公司。

  七成網友稱長租公寓太貴

  記者調查一家互聯網長租公寓發現,以目前天河區和海珠區的出租情況看,其公寓在重新包裝出租後,租金毛利率在20%至30%之間,『如以市場價4000元/月租回來的房子,重新裝修配置,提供增值和軟裝服務後出租,月租會達到5000元/月』。

  近期一項調查統計顯示,超七成網友認為長租公寓租金太高,讓人望而卻步,如果月租金2000元以下則可以接受。

  有機構的調查顯示,在不同租金的租賃房源供應與成交中,租金?3000元/月的租賃房源需求佔比達26.4%,而市場實際供應佔比僅為11.9%;租金為3000-6000元/月的租賃房源需求佔比為51%,市場供應佔比39.6%;租金?6000元/月的租賃房源需求佔比為22.6%,市場供應佔比卻達到48.5%。這三個租金區間的租賃房源實際上代表租賃市場細分的三個市場:低端市場、中端市場及高端市場。而互聯網長租公寓將如何匹配市場需求,無疑將關系到未來的發展。

責任編輯:楊雪
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