小區物業糾紛增多曝諸多管理難題

　　近日，富力地產旗下北京『富力家園』小區物業貪腐、管理嚴重缺失、公共維修基金被盜等問題被業主和媒體曝光。然而，這只是物業管理糾紛的冰山一角。

　　近年來，關於小區物業糾紛的話題不絕於耳，小區物業管理之痛已經成為一個社會問題。

　　近期，就有重慶市的業主向《法制日報》記者反映關於小區公共收益和業主知情權等問題。記者調查發現，物業糾紛中諸多浮出水面的問題只是表象，更多懸念、更多痛點和難點還在後面。

　　公共收益收支成謎

　　業主知情權難實現

　　小區大門、中庭花園、樓房外牆、電梯四壁……各類廣告漸漸充斥小區的各個角落。這些廣告是怎麼出現的？明明是封閉式的小區，為什麼會有攤販進來擺攤設點？那些無關的社會車輛又是如何停進小區的？

　　隨著業主權利意識的提高，部分業主開始關注到這些問題。

　　『我已經交足了物業費，那這些廣告、攤位的收益用到哪兒了？一年能有多少收益？怎麼不見給我們分紅，也沒有向我們公示過？』重慶市珠江太陽城小區的業主張女士終於按捺不住心中的疑惑，對小區物業提出了質詢，要求物業告知小區公共收益的收支情況、公示情況。

　　物業一名工作人員乾淨利落地擋了回去：『我們沒有公示義務，因為我們是包乾型物業公司，不是薪酬型物業公司。』

　　在張女士的強烈要求下，物業公司負責人終於回復稱，公共收益是以一個專門賬戶存在公司，並表示依照相關法律規定，公共收益的使用需要業主委員會討論形成多數意見決議，否則公共收益將只會用於小區專項維修基金。

　　張女士進一步追問小區一年總共有多少收益，物業負責人說不對某一位業主公開。

　　『不管是什麼類型的物業公司，都是業主聘請來的管家，難道對於業主沒有告知的義務，我們業主沒有知情權？』張女士一頭霧水地向《法制日報》記者抱怨。

　　無獨有偶，重慶市龍湖春森彼岸小區的一位業主也有相似經歷，不同的是龍湖物業並沒有直接否認自己的公示或告知義務，而是采用打太極的方式始終不予回答。

　　『長達一兩個月的時間，十幾次通話，多次微信溝通，但龍湖物業一直推諉，要麼說需要找財務要資料，要麼說查賬需要業主請第三方獨立審計機構去查。不管我怎麼解釋，怎麼表達訴求，他們就這樣繞來繞去不做回答。』龍湖春森彼岸小區業主王先生對記者說，『龍湖是上市公司，是重慶本土的金字招牌，收取的物業費也是全市最高的，平時的物業服務倒不錯，解決問題也很快，但是這一次怎麼就這麼諱莫如深？這裡面有什麼不能見光的？難道真動了我們的奶酪？』

　　記者以業主的身份進行暗訪，也是同樣的遭遇。

　　小區公共收益在法律上是究竟如何界定的？業主是否享有知情權？物業公司是否應該向業主公示、告知？

　　圍繞這些問題，記者采訪了西南政法大學民商法學院教授黃忠。黃忠說，按照物權法第七十三條的規定，除非是城鎮公共綠地、公共道路或者明示屬於個人所有，否則建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。物權法第八十二條規定，物業服務企業根據業主的委托管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。這意味著，公共收益屬於業主共有，業主享有對公共收益的知情權。